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【摘要】在竞争激烈的房地产行业中，有效地控制造价，降低成本，提高项目投资收益，是房地产开发的关键。本文主要针对房产开发项目的成本控制展开了探讨，详细阐述掌握成本控制贯穿的流程以及成本控制体系建立，对成本控制的关键点作了系统的分析，以期能为有关方面的需要提供一定的帮助。
【关键词】成本构成；流程；成本控制；关键点
引言
随着城市化改革的成功，城市人口越来越多，由此带动了房地产业的蓬勃发展。而由于经济的迅猛发展，房地产行业的竞争越来越激烈，房地产商为了在竞争中获得更大的优势，获取更丰富的经济利益，将目光放在了开发成本的控制和管理上。这就意味着房地产企业需做好项目的成本控制工作，以提高企业的经济效益。本文就房地产开发项目的成本控制进行探讨，仅供参考。
1掌握成本控制贯穿的流程
房地产开发周期长，从立项、设计、施工、竣工验收到交房，每一个阶段都伴随着一定的成本，每个环节都有相应的成本控制目标、重点、方案、原则、框架体系、管理制度，掌握成本控制的流程环节，选择目标、制定管理控制体系，有利于合理地控制成本。
(1)市场调研、土地购置环节。招拍挂前充分做好市场调查，地理位置、现有市政设施、周边楼盘现状、销售价格，研究招拍挂条件；充分调动代理公司销售人员的积极性，加强市场调研。
(2)立项申报、批复环节。重点了解周边环境及其发展趋势、市场需求、项目定位(面积、结构、高度、容积率)、开发计划、技术、经济可行性分析、成本费用估算、投资效益测算、税务环境及影响、资金计划、投资风险评估及相应对策，形成项目立项申报材料。
(3)方案、扩初设计、报审环节。根据规划要点、设计任务书招标确定设计单位，注意市政设计和相关的法规，完善己报批材料的完整性、规范性规划要点。
(4)分期开发方案论证环节。根据项目规模，合理确定分期开发周期，一般3～5年应开发完，时间过长带来土地增值、税收等费用的增加，增加隐形成本。
(5)施工图设计、审查环节。根据销售、功能、配套要求等情况，在扩初设计基础上确定施工图设计要求，关注结构、建筑、环境影响因素，严格审核，推行限额设计，控制钢筋、砼等单方用量指标，钢筋含量一般50～70kg/m2，砼0.35～0.45kg/m2。
(6)工程量清单、招标控制价编审环节。选择具备相应资质的造价咨询单位编制工程量清单，提出编制要求，工程量计算准确，计价合理，为后期结算打好基础，控制误差率2%以内。
(7)施工招投标环节。现行招标定标有合理低价法和综合计分法，根据项目实际确定定标方法，通过招标选择承建单位。这一环节之后，应做好规费缴纳、施工许可证办理工作才能进入施工各环节。
(8)施工过程管理环节。加强设计变更和现场变更管理，杜绝不合理的变更、未经批准的擅自变更，在合同中约定变更的流程，设置变更预警，变更费用达到合同价的5%时应审查原施工图是否存在问题。
(9)材料设备供应、分包工程管理环节。明确材料供应的方法、渠道，分包工程的承发包主、客体。
(10)市政配套工程施工管理环节。外部市政配套工程施工管理费用主要由政府职能部门主导，要充分理解应交费用的内容及标准，做到应缴尽缴，但也要合理规避；内部市政配套工程施工管理费用由发包人掌控，通过招标选择承包单位，控制成本。
(11)开发周期管理、控制环节。根据项目规模、商业或住宅等业态合理确定开发周期，一般控制在3年，最多不超过5年为宜。
(12)销售方案、费用、进度控制环节。区分不同业态，制定销售价格、销售进度，并根据销售进度及时调整，合理利用媒体做宣传，降低销售成本、费用。
(13)资金成本、资金计划管理环节。主要涉及自有资金、项目贷款、资金支付与利用等，通过项目贷款摊销成本。人员工资、差旅费、业务接待费、办公费、培训费、福利费等管理费用，根据企业劳动定额核定费用标准、范围，控制支出。
(14)竣工验收、交房管理环节、售后服务、工程缺陷责任期管理环节。主要针对交房后的管理，通常有一个缺陷责任期，采取一次性扣留保修金，自行保修的应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用；缺陷责任期已过但在质保期内保修金不足的，通过法律手段来追偿，确保工程后期成本控制。
(15)工程结算、决算管理环节。这是相对重要的最后控制环节，即工程结算和财务决算，在控制过程中要注意资料的收集、整理，确保资料的真实性、完整性、及时性，后期款项支付的合理性及风险控制。
2建立成本控制体系
建立全成本控制体系，即全过程、全员、全方位管理。成本控制方面协调和控制组织的管理体系，是建立和实现目标的保障，其基本职能是协调和控制成本。建立成本管理体系，按照项目投资构成进行分解或组织架构的职责分解到执行主体，细化到对应责任人，实施全员成本管理。体系包括目的、范围、组织架构、程序、管理规定、管理制度、内容及方法，做到全员、全过程、全方位、动态管理。其目的是为保证项目顺利实施，规范各流程、环节的行为，控制流程、环节的开发成本；范围包括必须公开招标的项目、自主招标的项目、政府职能部门主导的项目、零星工程项目等；组织架构一般设置领导小组、主导部门、配合部门、考核部门，各部门各司其职、互相配合。见表1。
3寻找成本控制的关键点
项目总投资主要包括:土地征用及拆迁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、不可预见费用、开发间接费用、销售费用、开发期税费等。寻找和把握成本控制的关键点是成本控制的首要工作。
从费用占项目总成本比例看，建安工程成本约占60%(其中主体建安成本85%)。方案设计对成本的影响占90%，所以选择结构形式、高度、层数、单位工程体量等是关键点，对方案设计一定要严格把关、按规范要求设计，控制标准、满足使用功能。见表2。
注:1.钢筋单位kg/m2，砼单位m3/m2；2.地下室指标:钢筋150～250kg/m2，砼1.2～1.5m3/m2。
财务、销售费用、税金占成本的30%，且财务费用、税金为变动费用，合理确定变动控制范围、策划税收管理是关键点，设定合理的控制比例，使成本控制有目标、有方向。财务费用包括贷款利息、手续费，一般通过项目贷款可将利息分摊到成本，而民间借贷、拆解资金产生的利息则无法进入成本，所以要通过合法合规的渠道融资；税金包括营业税、房产税、所得税、土地增值税等，前三种税费在开发周期内相对稳定，而土地增值税在项目开发后期销售达到一定比例后再汇算，不稳定因素较大，因此要及时、重点掌握、了解土地市场的变化，适时调整开发进度。开发周期长，给人工、材料上涨调整带来机会，也给销售进度带来影响，从而加大土地增值税增加的风险。合理的开发周期有利于降低各项成本。
四、成本控制思路与方法
理清成本控制思路、运用成本控制方法，科学决策、准确定位，合理控制成本。树立全员、全过程、全方位的成本控制思想，建立有效的成本控制策略和措施，掌握控制重点、难点，如合同管理、合作单位的选择、工程进度、质量的把控。
编制项目总体思路、经济指标、前期费用、销售计划、工程建设等项说明。做好项目总进度、年度进度、单位工程进度等计划安排，明确各阶段控制要求，制定目标成本并层层分解，保证目标成本的准确性，通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。不确定影响因素预估及应对措施政策性影响方案调整、施工手续的办理、宏观调控对销售的影响、资金计划风险。了解项目概况、项目区位、项目的发展战略和发展方向、项目定位、项目主要经济技术指标、项目开发计划安排、项目开发投资计划及效益评估。
明确岗位职责，建立责任成本体系，明确专业职能部门的成本管理职责，保证对目标成本的执行落到实处，掌握控制过程、流程，从制度流程的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制。跟踪执行，实行动态成本控制，实时反映目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决。在项目周期内适掌握项目的成本状态；通过目标成本和动态成本的差异比较，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程。根据执行的结果对相关的业绩进行评估，将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，形成项目的成本数据库；通过成本数据库的建立，指导未来业务的开展。
准确编制成本控制经营计划，因项目是动态的，市场是动态的，成本控制和项目经营计划紧密相关，准确、合理编制成本控制经营计划，变被动控制为主动控制，根据房地产开发的流程、项目特点，编制项目开发、经营计划，并在此基础上编制年度计划，合理分解成本控制目标。
全面编制项目总投资预算、年度投资预算、前期费用预算、工程费用预算、财务费用预算、销售费用预算、管理费用预算、税收策划。安排好资金计划:自有资金、项目贷款、融资计划、支付计划。做好费用管理:前期市场调研费用、设计费用、办理施工许可费用、建安工程费用、配套工程费用、现场管理费用、财务管理费用、销售费用、税收、土地增值税等。
4结语
综上所述，房地产行业是我国经济发展的支柱产业，进行房地产开发成本控制，是保证房地产开发企业持续发展的重要一环。房地产开发项目的成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员的控制，只有做到各方面综合平衡，才能实现开发成本的有效控制。在实施全过程的成本控制的过程中，相关人员要做好立项、设计、施工、竣工验收到交房等各个阶段的成本控制，建立成本控制体系，寻找和把握成本控制的关键点，才能够更好的实现成本控制，从而不断提高房地产企业的竞争力，更好地为社会经济发展提供动力。
参考文献：
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[2]季良玉,王启景.我国房地产开发项目的成本控制[J].企业导报.2011
[3]刘法水.房地产企业开发成本控制探讨[J].工程技术:全文版.2016