上海斯美科汇建设工程咨询有限公司200092
摘要：近些年代建制在国家各部委大力支持下，在很多城市、领域和项目上得到了广泛应用。市政设计大厦作为上海市政总院的新建办公楼项目，在工期紧、土地权属及周边环境复杂、保护性建筑多、创精品工程要求高等复杂情况下，运用代建制对本项目从进度、质量、安全、投资等全过程进行管理。
关键词：代建管理；项目；应用
一、工程概况
市政设计大厦项目位于上海市杨浦区中山北二路四平路口，上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司内，东侧有锦江之星白玉兰宾馆，中山北二路及内环高架位于项目北侧。
项目总建筑面积55500m2，其中：地上面积31200m2，地下面积24300m2，建筑总高79.98m，由一栋14F、16F、18F阶梯形的建筑主楼和2F的裙房组成。本工程地下室为地下3层，基坑挖深约为15m，基坑面积7755m2。
二、代建的任务及目标
本项目作为上海市政设计院的自用办公大楼，对项目各方面的要求都比较高。作为代建，针对业主的要求制定了相应的工作任务和目标。
项目代建的任务：
项目前期管理、招标管理、设计管理、对总承包管理、安全文明管理、进度管理、质量管理、投资管理、合同签订及执行管理、工程竣工验收及移交。
在项目开展的前期，针对本项目的特点代建项目部制定了代建管理的工作流程。将管理分成四个阶段（决策阶段、准备阶段、实施阶段、交付阶段），设置相应的部门和人员有针对性的管理。特别是实施阶段，代建将管理细化到各专业，地下结构及维护、主体结构、内部精装、外幕墙、机电设备、智能化系统及专项配套工程（电力、人防、通讯、绿化等），针对专业性较强的单项还聘请了顾问公司（幕墙、灯光及智能化等）对项目具体的设计方案、实施过程及最终效果等全过程进行指导。并组建了安全督导队，对项目进行全方位、全过程的安全监督和检查。
项目代建的目标：
工期目标：项目总工期36个月；前期工作周期为7个月；施工周期为26个月；竣工备案为竣工验收后30日内；档案移交为竣工验收后3个月内；移交接管为竣工验收后12个月内。
投控目标：以初步设计概算作为基础，代建方提出控制方案，最终由委托方确定总投资6亿作为投控的管理目标。
质量目标：工程质量符合国家、行业、地方现行的建筑工程施工验收规范的规定，一次性验收合格。达到优质结构工程的标准，创建上海市白玉兰奖、争创鲁班奖或国优奖。
安全目标：争创市级文明工地；不发生死亡、重伤等重特大事故，无重大设备、管线、交通、火灾等事故。
三、项目管理特点和难点
3.1场地小、工期紧
该项目占地面积约10000平方米，基坑开挖面积达到7700平方米，几乎占满了整个场地，在有限场地如何进行施工平面布置最大为施工提供便利着实是本工程的难点之一。另外，本工程2012年9月26日开工，根据合同约定竣工日期为2014年10月30日，工期如此紧张，加之场地狭小，如何有效的组织地下室的施工，有效加快地下工程的施工进度，已成为本项目控制工期的关键要点之一。项目场地小、工期紧，如何在这么狭小的场地上施工还能确保工期给我们代建管理提了个大难题。
项目总平面图（周边建筑）
3.2周边环境复杂、保护要求高
本项目地下三层，基坑开挖深度达到15米，且周边被院内其他建筑以及锦江之星等社会建筑环绕，周边环境复杂，距离基坑开挖深度一倍范围内，有许多需保护的建筑物及管线。大部分建筑基础形式差，无桩，保护难度大，且由于距离基坑较近，周边建筑在围护施工及挖土施工时的变形控制尤为重要。变电站、污水管和重要建筑的基础保护要求都是相当的高。例如以下情况：
1）国康路变电站距离基坑只有2.89m，而在工程施工期间，该变电站作为周边居民及市政设计集团办公生活主要电力输送干线，如果因为施工导致停电直接影响周边居民和办公用电造成的损失会比较大，因此在施工期间将这个沉降控制必须在1cm以内是务必保证的；
2）基坑北侧有一根直径2400mm合流污水混凝土管，它是杨浦区污水管网系统中一根较大的污水输送干线，该管壁厚只有240mm且每2.5m一段接头处采用F型柔性接头。管道外缘距离基坑边4.1m，距三轴水泥土搅拌桩围护外边3.15m。距离如此之近，如何在施工过程中确保不伤及污水管道、保护好污水管道是非常艰难的；
3）基坑西侧4#楼、5#楼及东侧锦江之星宾馆基础形式差，无桩基，且距离基坑较近，在施工期间，要确保4#楼、5#楼、锦江之星宾馆的房屋结构不会因为市政设计大厦新楼的施工而受影响，全面保护的要求就非常之高。建筑物周边环境复杂，对已有建筑保护要求高，如何在如此高要求下保证施工的顺利进行属于我们代建管理的一大难题。
3.3专业多、交叉多、质量管理难度大
由于施工工期较为紧张，自然施工过程中需要多专业交叉施工来保证各专业的工期节点，从而保证总工期。特别是建筑主体结构完成之后，二结构、安装、精装、幕墙、电梯等多个专业同时施工的情况，经常会根据现场实际出现各专业交界面不非常清楚的情况，易产生扯皮现象，不仅会拖延工期还会引起较多的质量问题。例如以下情况：
1）按照总进度计划节点楼层精装开始时幕墙施工仍未全部封闭断水（人货梯部位），对精装施工有一定影响；
2）材料种类多、节点做法多，稍有疏忽造成返工牵涉专业多；
3）采用了双层呼吸式幕墙、光导管等新技术，质量控制标准可借鉴案例少。这些因素都会对控制工程投资造成风险，如何能复杂因素印象下控制投资属于我们代建管理的一大难题。
3.4业主需求变化多、价格浮动大、控制投资风险高
市政设计大厦是上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司的自用办公写字楼，其下属各分院、分公司的使用功能及布局都不完全相同，过程中的变化调整较多。比如分院、分公司的楼层调整，人数调整造成平面布局的调整（11F、12F从竖向改为横向）；行政层办公室面积的调整；木饰面、地毯、石材等主材选择上的调整。这些业主使用功能、面积、材料的调整造成了顶面设备带矿棉板等的设置的改变和返工；二结构、隔墙等移位的返工；木饰面差异的返工；局部地毯的返工；部分选材调整造成的价格改变。整个项目建设周期历时26个月，经历过人工费、大宗材料价格的波动。因此，业主需求变化多、材料价格浮动大，这些因素都会对控制工程投资造成风险，如何能复杂因素印象下控制投资属于我们代建管理的一大难题。
四、管理的内容及措施
市政设计大厦项目的四大管理特点和难点，我们以进度管理为主线，在进度管理的同时主抓招投标合同造价的管理、项目技术的管理、质量安全的管理、调试交付管理来实现代建管理在项目实施工程中的作用，确保工程按时保质保量完成。
4.1计划进度的管理
市政设计大厦项目的四大管理特点和难点，我们代建管理的思路是以进度管理为主线，在进度管理的同时主抓招投标合同造价的管理、项目技术的管理、质量安全的管理、调试交付管理来实现代建管理在项目实施工程中的作用，确保工程按时保质保量完成。本项目总工期36个月、施工工期为26个月）我们通过以下方法来保证进度计划的控制。
1、化整为零，以点及面（化整为零指总进度计划的分解，以点及面从单个楼层控制达到对整个项目的控制）
代建管理要求总包单位根据总进度计划及现场实际情况，分别编制月进度计划、周进度计划以及日进度计划。每天下午5点召集参见各方开短会，对日工作计划进行分析，完成工作内容销项，未完成的提出原因以及后续弥补措施，确保各个节点均处于受控范围。只有确保了材料能顺利进场才能确保工期，为此每周专门协调顾问单位、设计单位、各专业分包和总承包单位对于采购周期较长的材料设备，如幕墙石材、进口电梯等，提前足够时间进行预订，避免现场出现等工发生。工序搭接的顺利进行也是保证工程进度的必要因素，根据工程的特殊性要求总承包单位编制各楼层各专业工序进度表，列出单个楼层各专业施工的逻辑关系以及所需要的时间，从而将各专业之间的关系从相互牵制转变为相辅相成。
2、样板引路，减少返工
代建管理对总包项目部下达了明确的质量目标，并提出样板引路、减少返工的管理方法。比如将5楼的一部分用作施工的样板区域，并明确定义施工节点，包括管道末端和装饰界面节点，外幕墙和装饰收头节点等，在业主审核批准后，及时调整设计和施工。通过样板段的建设，业主对整体装饰效果有直观的感受，确定装饰布局和装饰材料；同时通过样板的建设可以清楚的知道每道工序搭接的时间、施工工艺，从而在大面积施工时能够有效控制进度，来确保整个工程的实施。样板先行可及时发现和解决施工过程中的交叉施工问题，为后期的大规模交叉建设创造了先决条件，避免了节点作法不明确造成的等工返工以及各专业界面不轻收头部位扯皮等对于工期的影响。
3、了解工序，专业控制
代建管理需要对每个专业分包的施工工序了解，以达到专业控制的目标。对现场虽然以对总包的管理为主要工作，但对于专业的工序不了解，管理也无从谈起，故加强了对专业工序的了解与学习，从而对各专业单位提供的进度是否合理进行判断和调整，达到有效控制进度的目的。比如本项目一大创新双层玻璃幕墙的工序控制，通过对双层玻璃幕墙转接件保温棉安装、内层幕墙安装、电动百叶安装、内层玻璃安装、内层窗扇安装、单元板块安装等不同的工序来分布检查、分项验收，从而确保了幕墙的施工质量和工期，以此来达到专业控制的目标。
根据上述三个方法，我以幕墙为例讲述一下进度的管理：
幕墙施工工序
幕墙工程原计划启动时间为2013年11月，完工时间为2014年8月。这个完工时间无法满足整体进度的竣工要求，通过代建的进度管理，将幕墙完工时间提前了35天，为2014年9月竣工验收争取了宝贵的时间。另外从总体进度的考虑，要求幕墙施工进度计划中，考虑其他专业施工的进度，配合内装的大面积施工，在幕墙施工计划中优先安排南侧和北侧的施工。
4.2招投标、合同及造价的管理
根据国家和地方的法律法规，按照“公平、公正、公开”的原则，开展项目的招投标工作。在招标代理的配合协助下拟定招标的项目、招标的计划、招标的方式和招标文件等，并报业主审核确认。
合同管理是工程管理的重要手段，代建管理很大一部分工作是靠合同管理来推进。针对本项目研究和建立工程的合同管理办法及台帐，编制各阶段的合同计划，维护建设单位合法利益，规避合同风险，并协助建设单位进行相关合同的谈判、签订、履行、变更以及索赔等合同管理工作。在总承包合同签订时为了确保工程的顺利推进，不因市场价格大幅波动造成工程推进困难。既要考虑控制总投资，也要考虑各方的利益的情况下，最终采用了综合单价闭口包干，工程量按时结算的原则。并充分考虑如钢筋主材上涨等因素发生的可能性，在合同中做出相应计费补偿等规定（参考《工程合同价款调整事宜的指导意见》（沪建市管<2008>12号文）执行，即本工程施工期间人工费、钢材和混凝土等加权平均价分别超出投标时信息价3%、5%和8%范围外尚可调整，在上述范围内的则由承包商承担）。
比如本工程在实施过程中，人工市场价格急剧上涨。在施工期间承包商多次提出补偿，并在竣工结算时将补偿作为谈判砝码。针对上述问题，代建管理以工程建设进度为主线，组织投资监理采取以下措施：1）对承包商提出补偿方案进行整体评估。例如：本工程在实施过程中人工费确实在上涨，但钢材和混凝土材料却在下调。具体数据为：人工费、钢材和混凝土的投标价分别为90元/工日、4107元/T和371.95/M3；相应的施工期间加权平均价分别为100.46元/工日、3830.81元/T和366.91/M3。人工上涨幅度约为11%左右，但钢材和混凝土下调幅度分别为7.2%和1.4%。故建议业主：本工程造价如需调整，不能单做人工费的调整，应人工及钢材、混凝土等其他材料一并调整。2）本工程结算原则已有约定，原则上不应补偿，但考虑到实际情况，建议业主可参考《工程合同价款调整事宜的指导意见》（沪建市管<2008>12号文）执行，即本工程施工期间人工费、钢材和混凝土等加权平均价分别超出投标时信息价3%、5%和8%范围外尚可调整，在上述范围内的则由承包商承担。投标时，承包商承诺的优惠不做考虑。经核算人工费、钢材和混凝土投标时的信息价分别为92.5元/工日、4107元/T和371.95/M3，对应于施工期间加权平均价的涨降幅度分别为8.6%、-6.7%和-1.4%。为此，依据上述文件，我建议业主：人工费和钢材的单价可在3%、5%和8%范围外作调整，混凝土则不作调整，具体调整方案为：人工费100.46-92.5*（1+3%）=5.19元/工日；钢材3830.81-4107*（1-5%）=-70.84元/T。3）建议业主在本工程造价调整后，双方就达成的材料价差补偿意见签订补充协议。最终业主和承包商均接受了建议，上述问题得到了圆满解决，价差补偿从承包商提出的251万元核减至151万元。
4.3项目技术的管理
项目的技术管理涵盖设计图纸的管理和施工方案的管理，具体表现：
1）设计管理：工程设计是项目建设方实现意向的全面把控和具体描述的过程，是工程建设的核心环节。它是处理技术与经济关系的关键环节，是决定与控制项目成本的重点。代建管理通过多方协调，走访各个分院、分公司了解实际需求，依托上海市政设计总院的设计优势，在设计阶段不断的优化设计方案和布局，将各方的想法尽量融合，力求在设计阶段将问题暴露及解决，避免后期实施阶段的修改及返工，为整个项目的投资控制做好基础工作。特别在地下空间阶段，代建组织协调本项目的设计单位与上海市政设计总院的地下空间院对接，进一步对地下部分的设计进行优化。
2、技术管理：设计图纸上的内容能否成为建筑实际，施工过程中的技术管理非常关键。我们主要从以下方面进行：
1）根据本工程特点，建立强有力的技术团队：聘请了有着丰富项目技术管理的老工程师作为代建方的技术顾问，各参建方（设计、总包、监理、专业分包）项目技术负责人组成技术攻关小组，对项目实施提供可行的技术方案，解决现场技术问题。如针对本项目施工场地狭小的问题，将顺作施工改为逆作施工，对结构B0板进行了优化和加固。施工过程中，B0板形成后，整个场地既可作为场内运输道路，又可做材料堆场，有效缓解了施工场地紧张的问题。
2）加强现场变更管控：对于施工方案调整后的现场做法变更，均先从设计变更着手，严格把控现场按图施工，避免现场为了施工方便随意更改做法后再提交联系单要求签证的情况，对于紧急情况的处理也必须先与设计沟通，在代建驻场人员及现场监理监督确认的情况下方可施工，并留好现场图像资料，于2日内补齐相关资料各方签字确认。
3）新技术应用：本项目大力贯彻执行建设部和上海市建筑施工行业协会的关于推广应用建筑施工领域十项新技术的相关文件精神，高科技建筑材料，建筑技术和施工技术得到广泛应用。除了常规新技术外，本项目采用了光导管技术、空心楼盖技术、双层呼吸式幕墙技术以及BIM技术。其中光导管技术利用光的折射原理，将地面自然光放大后导入地下室，采用光导管的地下一层较使用常规节能灯的地下二层，每年可节省电费2万多元；空心楼盖技术成功的增加了地下夹层的净高（夹层净高为2.9m，地下一层净高为2.8m），大大提高了空间利用率，使得夹层使用功能有了更多的可能性；双层呼吸式幕墙技术可有效调节室内外温差，与常规幕墙的结合使用既节省了造价又保持了建筑外观的和谐。此三项技术都为绿色环保新技术，大大提升了新大楼的科技感及环保程度，依靠科技进步推动了项目的发展，提高生产效率和经济效益，促进施工、科技一体化。在代建方的积极推动和协调下，市政设计大厦最终获得了绿色二星建筑。
空心楼盖双层呼吸式幕墙光导管
4.4质量安全的管理
代建管理以进度管理为工具，在进度管理的不同阶段采取不同的质量安全管理措施就非常必要。1）施工阶段的质量控制：施工阶段是形成工程实体的阶段，施工质量直接影响施工项目的最终质量。施工阶段质量控制主要包括：通过施工招标择优承包商；严格监督施工单位按地图进行施工；严格工序检查和隐蔽工程验收等。按照“专业择优、分区管理、样板先行、成品保护”质量管理方针进行，根据实际情况划分施工区域，外墙暂无法断水封闭区域，留出一跨，先行施工中心区域；同时做好干湿作业交界面的隔离措施，派专人进行看护和管理；对于众多的专业、材料，首先考虑选择信誉好及有经验的供应商及专业施工单位，从源头把好第一关。特别是这种新材料、新工艺的管理是我们管理过程中的关键所在，在双层呼吸式幕墙这种新技术应用的分部分项工程中，代建管理组织业主、总包单位相关人员，对于多个已成功应用的项目进行考察，最终选定有经验的专业施工单位，对设计图纸进行深化，同时聘请专业幕墙顾问单位对设计方案进行评估，对深化图纸进行审核，从而确保现场施工顺利进行。
2）施工阶段的安全管理：全面落实国家安全生产的要求，反复开展安全教育，牢固树立“安全第一”的理念，坚持“安全生产，预防为主”的原则，谁施工，谁管理。建立安全生产督导队，由代建单位，监理单位和施工单位的专职安全工程师和现场专职安全人员组成。建立健全安全生产保障体系。代建单位项目总工程师负责劳动保护和安全生产的技术工作。并根据施工和工程的实际情况，制定切实可行的安全技术措施，制定详细的安全操作规程和手册。分发给团队和个人，组织学习，并做好“安全五个同时”的工作（即：在规划，安排，检查，总结和评估生产的同时，计划，安排，检查，总结和评估安全工作），以及“三级安全教育”。施工单位要严格执行移交制度，坚持安全，工作安全，下班后安全“三工”制度。要求各单位、各机构应当进行相应的安全公开，确保各项安全规章制度的实施和落实。坚持定期安全检查制度。如果发现不安全因素，立即指定到具体的人在一定时限内纠正。
4.5调试、验收及交付的管理
代建管理对工程竣工前设备的调试、竣工验收、竣工交付也是贯穿本项目的管理措施之一。由于本工程专业分包多、功能系统多、新工艺新技术应用也很多，致后期调试量大且时间紧凑。代建管理邀请运营方提前进入并参与到设施、设备的配置和安装。代建管理协调各方配合其进行运营调试，确保项目的安全和顺利运行。比如为确保项目调试用电，从二结构施工阶段就要求结构施工单位先确保管弄井的施工；后期则要求装饰（粗装）施工单位提前交付位于地下室的变电站，以确保正式电接入。
根据有关规定和要求，全面收集和积累与项目有关的技术文件，建立完整的工程档案体系。全面负责档案所需文件的管理，准备，接收和转移。制定项目档案的管理方法和实施措施，确保项目档案工作与项目建设过程同步，确保项目档案的完整性，准确性，真实性和系统性。负责项目档案准备过程中的检查，监督和检查。
五、代建管理的成果
市政设计大厦工程采用代建管理，不仅在工期、质量、安全上得到了有效的管理，更在投资规模上得到较好的控制。完成工期目标：于2014年9月完工交付业主，比计划工期提前了一个月。完美的完成投资控制的目标。完成质量控制目标：通过代建管理的方法和措施确保了本工程施工质量优良，一次验收合格，获得了国家级、市级的不少荣誉、如全国优质工程奖、“白玉兰”奖、全国装饰奖、市级文明工地、市级优质结构、绿色施工节约型工地等数十项奖项。施工过程中无质量安全事故。
六、结束语
市政设计大厦工程竣工使用至今，结构坚固、安全，装饰精致、美观、无渗漏现象，各种设施设备运行正常，完全满足设计使用要求，获得业主好评。代建管理在本项目的成功实施，我将实施过程中采用的方法和理念总结起来为将来更多的“交钥匙”型代建管理项目提供借鉴和帮助，以资分享给同行和业主。