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摘要：房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它能提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化。所以，房屋测量是关系到广大业主切身利益的重要因素，现通过对测绘队伍在面临改制大局前所出现的问题，及队伍改制对房产测量所带来的影响进行简要阐述，以及简论目前房产测量在房产管理中的地位，并对房产图与地籍图、地形图进行相关的比较，分析将来房产测量的解决思路。
关键词：测量；房屋；管理；改制
引言：
随着我国建筑行业不断的发展，房产测量的标准也越来越高，在现代房产测量中对测量结果并没有很重视以此造成了很多问题。在今后的房产测量中，首先应培养测量人员自身对测量重要性的意识，其次才能够从方法技术着手进行有效的策略，以此确保房产测量更加有效率，提高其准确度。
1、房产测量的作用
房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书。所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能。它的主要作用可以归纳为如下几方面：
（1）管理方面。为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。
（2）经济管理。房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。
（3）法律方面。房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益。加强社会主义法律管理的重要依据。通过以上房产测量作用的简述，不难发现，房产测量无论是对城市地理信息系统的建立，还是对整个区域的房产管理来讲，都是一项重要的基础工作。同时，我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度，是一种以国家强制力为后盾，积极主动的行政措施，保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要，而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求。
2、房产测量的方法
房产测量最后绘制成的图是平面图，不要求高度。它的要求非常详细，要将结构层次一同绘制出来，还要标明建筑年份与建筑用途，误差不能超过半毫米，要使用较大的比例尺。由于新建筑在不断建设扩大，房产经常发生买卖、交换、继承等新变化，所以房产图变化也非常快。要对房产图及时进行修改补测，及时完善，使它能够保持自身的现势性。而且，对于与房产有关的地形，类似于铁路、桥梁、城墙等也要体现在最终的图纸上，铁路、桥梁、球场、草地等要根据需要分情况处理。
在房产测绘实践的重点是共有建筑面积的分摊。分摊共有建筑面积是房产管理的需要、是生活的需要、是法律的需要、是技术的需要。共有面积分摊的房屋要做到谁使用谁分摊。如果整栋建筑都归一个业主所有，那么就不存在共有面积分摊的问题。在房产测量中，专有建筑面积是指单元内的使用面积、阳台面积与墙体结构面积。公共建筑面积是指业主共同使用或者共同拥有的面积。产权面积是指业主依靠法律拥有所有权的面积。房屋的使用面积是指房屋内可以使用的面积，要按照自然层数水平投影的面积计算，就是把它们全部相加，内墙部分的装饰面积、具有使用功能的面积也都要加到里面去。技术转换层就是上下楼梯的过渡层，利用建筑物的结构类型将水电设备与供暖设备设置到其中，如果不具备设备层的功能，就不进行分摊。在实际的分摊过程中，要将功能区与参摊区明确区分出来，根据房屋的使用功能予以划分，明确单元权属界限。单元权属界线要注意成套产权房用户应按照外墙分割，商铺与车位应按照分户隔墙中心线进行分割，当建筑独层成户时应该按照公共部分中线分割，当单元单独成户时应该圈定分隔墙中线进行分割。在实际工作中，要分清房屋的使用功能，将可以分摊与不可以分摊的面积弄清楚，对于有争议的部分要做出明确规定。建筑面积中不应分摊的面积包括人防工程，有足够高度地下室，警卫室，公共休息处的小亭子，绿化用的建筑。走廊，用做公共事业的建筑等。可以分摊共有建筑面积的有电梯、管道、垃圾、观光井、水泵、警卫值班室、变电房、门厅、走廊、过道等。应该分摊的建筑面积是指在建筑物里面从属于多个业主的面积。共有建筑面积要根据产权归属的执行文件进行分割，如果没有文件，就要按产权面积的比重进行分割，共有面积的分摊要根据功能区专用的面积、功能区专用的面积分摊、功能区专用的共有建筑面积。在确认共有建筑面积的过程中，要在房屋经过审核后在平面图上进行标识，根据房屋建筑方所给出的设计图纸对房屋进行实际测量，并根据房产测绘人员的实际调查确认可能共有的情况，将建筑面积根据分摊序数按比例分摊。
3、房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较
房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。
房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；
（1）房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；（2）房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm，次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm；（3）房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等；（4）为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定）；（5）房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值；（6）同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。
地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。即以地籍要素为主，辅以与地籍要素有关的地形要素，以便图面主次分明、清晰易读。其中，地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等，必要的地形要素，包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称，一般地籍图采用的比例尺为1：500、1：1000、1：2000。
地形图是指按现行图例规范和城市测量规范等地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建（构）筑物，如森林、河流、街道、房屋、桥梁等；地貌指的是地球表面高低起伏的形态，如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1：500或更小的比例尺。
4、结束语
我们通过对上述三种图的内容及特点的比较得知，房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，它与地形图、地籍图有着许多的相同之处，即包括控制点测量，细部测绘等等，但由于服务的对象不同，内容和要求也就有所不同，因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式，也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项，而这，对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天，在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且，在《房产测量规范》载明了“房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。”
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