佛山市顺德区城市更新发展中心528300
摘要：随着经济和城市建设的发展，商业地产的发展也日新月异。本文借鉴北京华贸中心项目开发建设的经验，介绍了商业地产和策划的基本概念，对商业地产策划工作中存在的误区进行了分析，并指出商业地产策划中还应特别注意的几个问题。
关键词：商业地产；房地产策划；社区商铺
1.商业地产的主要特征
1.1开发商投资规模大，项目建设风险高
商业地产的选址多数定位于城市中心繁华区域，此区域的地价比一般住宅地价更高，开发商在投地时，投入资金比一般住宅高。项目建成后，销售及持有并存的模式使得开发商资金投资回收周期更长。商业项目的选址、建设、经营等每个阶段都面临着内部更改及外部政策变动的不确定性因素的干扰，项目风险之大不言而喻。
1.2招商先行，开发随后的模式
商业地产有别于住宅地产，其开发模式也不同于住宅地产或其他类型的地产，利用专业的市场调研以及成熟的商业策划明确项目开发目标及未来的客户十分重要。如若缺乏上述前期工作，或项目业态定位模糊便开发施工，项目建成后期招商阶段问题将频出，原因在于所开发的项目户型未必适合进场商家的需求，最直接的结果就是招商困难甚至失败，造成资源浪费和经济损失。
1.3运营模式多样化
商业地产的运营模式多种多样，出租、出售、租售结合、整体运营、独立运营、托管运营等模式逐一出现在商业地产经营管理模式中。另外，商业地产的核心在于"商业"，商业地产运营的顺利与否直接决定着该商业项目未来的收益及价值。商业地产应整合投资、建设、运营管理三位一体，实行整体开发和整体经营的运营模式，借助周边土地增值、设施完备、物业增值等带动自身增值从而获取更高收益。
2.商业地产与社区商铺开发
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，是商店、办公楼、酒店、旅馆等经营性用途物业的通称。商业地产直接反映了我国第三产业的发展，是社会经济发展的寒暑表。
目前，在北京、上海、深圳等经济发达城市，城市的住宅结构不断变化和改善，城市社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化、现代化方向发展。人民生活水平的提高使得普通城市居民的消费需求也随之旺盛，居民在关注住房本身居住功能的同时，对社区服务、文化娱乐、医疗卫生等配套设施均提出了更高的需求。随着住宅物业投资回报率的日趋下降，社区商铺的开发、投资、经营逐渐兴起，在今年的楼市中独领风骚。
3.商业地产策划
所谓房地产策划就是根据房地产投资开发的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。商业项目的开发是房地产开发中最具挑战性的类别，风险大、回报高，复杂性、专业性要求高，其使用目的不同于住宅，并非用于满足个人居住所需，而是满足经营所需，利用市场价值溢价空间，获取经济利润。此外，商业项目对交通条件、周边环境、商业组合、经营规模、进驻商铺的依赖性较高，好则回报高，差则可能满盘皆输。因此，在开发运作利润、风险都较大的商业项目时，进行全面、谨慎的前期策划显得格外重要。
商业地产项目的开发策划主要包括投资策划、项目策划、营销策划三个方面，其中投资策划主要从环境、风险、效益等方面分析开发商的投资机会，策划者应向开发商提供比较完善的《可行性研究报告》，提供科学的项目开发经济测算及分析，研判项目开发的优劣势；项目策划包括项目环境分析、项目市场定位（sw0T分析、总体形象与主题概念定位、目标客户定位、价格定位）、产品建议、项目开发步骤综合安排等；营销策划主要内容包括产品策略、销售策略、广告策略和招商策略，具体是在项目策划的基础上进一步做客群分析，根据销售目标和销售分期具体落实销售计划等。
4.影响房地产开发成本变化的因素
4.1土地开发成本
土地开发成本是房地产开发成本最大的投资，特别是二级市场的土地投资，土地成本除购买土地使用权外，、还涉及到拆迁补偿款等费用，国家政策文件对部分款项费用作出了规范要求，费用高低不能由市场自由确定，且无法滞后支付，对开发商有一定的实力要求。
以往，国家支撑鼓励开发房地产，存在优惠减免政策，但是面对居高不下的房价，自2012年起，政府开始实行一系列约束性政策，压缩房地产产业的开发贷款和贷款权限，这使原来成本紧张的土地开发项目面临更沉重的资金压力。
4.2建筑安装工程成本
建筑安装成本是开发项目成本投入中的主要部分，约占工程投资成本的45%。相对于土地开发的“刚性”要求，建筑施工、安装的成本费用压缩空间相对较大，建筑企业可以适当缩减成本，但是不能“偷工减料”，罔顾工程质量标准和要求，选择粗制滥造的原材料参与施工。对于影响工程质量的建筑要素，成本控制必须遵守施工安装原则，以维护房地产开发行业的规范性和安全性。建筑安装工程成本控制集中点在新工艺、节能材料、工程结构设计、设备协调施工、队伍集优建设等方面，通过上述管理内容的多方协调和共同促进，不仅能够提升建筑工程的整体施工安装质量，还能最大限度的节约投资成本。据统计，一个集合新技术、新材料、新设备等优势性管理项目的工程，其成本控制金额占总体投资项目的11.54%左右。
4.3期间成本费用
商业地产建筑工程完成施工任务后，在短时间内很难获得回收效益，资金回笼速度很慢。因此，商业地产开发企业在资金回笼前需要长时间承担巨额的贷款利息，来弥补投资资金的延迟还贷问题。目前，大部分房地产开发企业都会选择引入贷款资金实时开发建设，由此带来的一系列贷款、还息、还款管理内容众多，单纯依靠企业自由资金链根本无法填补利息空缺。面对这部分“期间成本费用”，开发商企业必须适当调节贷款资金比例，采用阶段性贷款方式，缩短利息生成周期，多利用自由资金的使用优势，实现分期建设分期销售分期推进，提高资金周转的使用效果和效益能力。
5.商业地产策划中应该重视的几个问题
商业地产开发策划是一个复杂的系统工程，需要关注的问题很多。这里主要提出以下四点问题：
5.1重视商业经营
我们说的商业地产，先有商业，后有地产，地产是为商业服务的，地产的价值体现在商业运营的收益。因此商业地产的开发首先要研究商业规律，了解商业的需求，把握开发地区的商业发展趋势。国华置业和万达成功的原因就在于能把握商业规律，重视商业经营，做到项目预判，这就是俗语常说的“眼光”。
5.2重视风险防控
风险防控在企业经营中已经比较普及，目前在商业地产策划中还不常见，商业地产开发中的风险主要有政策风险，法律风险、融资风险、招商风险等。风险防控的意义不言而喻，在房地产开发策划中进行风险防控策划，能降低风险的发生，防止项目建设和经营造成损失，是整个房地产行业的发展趋势。
5.3社会效益分析
商业地产的总量一定要与市场需求相符，商业地产的发展不能脱离当地市场的实际情况，任何一项重大商业规划行为的出台都需要详细的市场调研、论证，不能以个别主要负责人的意见为导向做出盲目的决策。政绩导向带来的结果就是商业地产项目的不规范、不科学，政府主要负责人的个人喜好会将一个地区的商业规划打乱，带来不可估量的后果。政策与观念是影响商业地产发展的宏观层面因素，而科学规划与商业布局则是城市生态化过程中的重要因素。商业地产立项，应该从布局、能源、交通、环保等多方面协调论证，避免商业区域的过度集中，要提高土地利用率，充分注意商业地产的建设对城市人口流动的影响。只有这样，才要做到商业地产与城市和谐发展，避免带来交通、环保的压力。
5.4注重资源整合
商业地产的建设包括两方面的主要内容，一方面是工程建设，另一方面是成本控制。工程建设包括工程质量和工程进度。对商业地产项目来说由于投资巨大，涉及贷款利息滚动，又牵涉租金收取问题，工程进度就显的特别重要。为了保障工程质量和工程进度首先要做好设计，项目的设计不但影响到招商等问题，也影响到工程质量和工程的进度。其次就是要选择好合作伙伴，要选择长期的战略合作伙伴，这样有利与工程管理。
结论
商业地产开发是房地产开发的一部分，但与一般经营性商住项目的开发有着本质的不同。我国某些地区商业地产的过度开发，不利于该地区的土地资源利用，不利于地区的经济发展，盲目不科学地投资开发商业地产，将会造成社会资源浪费，应当引起各方重视。
商业地产策划是一项复杂的系统工程，在我国商业地产开发和策划尚未成熟的阶段，要避免陷入策划的误区，要有大区域、大趋势视野，要有前瞻性开发理念以及商业地产开发、策划、招商、经营一体化的观念，要控制商业地产的开发热情。政府要科学提供一级市场商业地块，市场企业要合理开发利用商业地块，避免城市出现商业地块存量过多、市场囤地同期开发等现象。
本文通过对商业地产开发模式的分析，认为新时期我国商业地产，在项目前期策划和开发上，要做好总体把控，研判项目及周边地块的未来发展趋势，在经营上应主要采取“只租不售”的模式，才能真正解决目前我国商业经营所面临的各种问题。
参考文献：
[1]孙斌艺．现代房地产市场研究理论和方法．上海人民出版社，2003
[2]徐建平，李绵辉，王劲．热销商业物业全程操作策划指导．广州经济出版社，2002