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摘要：在房地产项目中，房地产商在保证工程质量的前提下，都非常关注如何降低工程造价。在房地产工程项目实施阶段可以进行有效的工程造价控制，这不仅与工程项目内容有关，还与社会经济发展、施工方的管理和技术水平有关。要想在实施阶段实现蓝图向现实的转变，解决好实施阶段造价管理问题是非常有必要的，包括：房地产工程项目进度款的管理问题、房地产工程项目材料采购的问题、房地产工程项目索赔管理的问题、房地产工程项目计算审核问题等。基于此，本文通过分析以上管理方面的问题，对房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制方法进行了分析，并探讨了实施阶段风险的有效控制。
关键词：房地产工程；实施阶段；工程造价；有效控制
房地产项目属于工程建设项目，具有以下的一些特性：一次性、明确性、整体性、确定性、程序性、系统性、组织性和政策规范多样性等。在房地产工程项目中工程造价的影响因素主要有以下三方面：一是，设计因素。设计图纸在房地产项目中具有重要作用，一方面它是编制概预算的基本依据；另一方面它是建设投资的关键性因素。比如设计初期的项目功能定位、总的平面图设计、工艺设备水平、设计是否经济合理等，在优秀的设计下，可以节约大量的投资，是房地产商非常关注的。第二，施工因素。在投资方面，虽然施工组织的设计和施工技术的影响没有设计的影响因素突出，但是其对编制概预算影响较大，通过加强施工方面的工程造价控制，也能对减少项目预算起到作用。第三，人员因素。进行概预算编制的前提是编制人员需对理论知识和专业知识有一个全面的掌握，了解建筑市场随时变化的情况，掌握国家建筑市场的经济信息，熟悉房地产工程项目方面相关的法律及政策等，从而把握投资节奏，节约投资成本，提高经济效益。
一、房地产工程项目进度款的管理问题及控制
房地产工程项目进度款在工程造价和控制方面是至关重要的，如果进度款出现控制不当的情况，一方面会导致房地产工程项目进程出现迟滞；另一方面会使得本来预算好的造价成本发生变化，导致超预算现象出现，给房地产工程建设项目带来经济上和管理上的问题。如何能够防止进度款出现问题，并且加强房地产工程项目款进度管理，可以从以下几个方面入手：第一，将房地产工程项目的进度节点进行精确划分。造价人员需要追踪房地产工程项目的现场情况和实际工程项目的进度，对现场进行有效管理，时刻掌握进度款的各种情况，防止出现迟滞现象，施工方和房地产方在进度上要达成一致，避免出现过早支付进度款而导致房地产项目中资金浪费的情况；第二，正确处理复杂房地产工程项目。房地产工程项目具有两个特性：一是时间上跨越大，二是在涉及单位上彼此交叉，这就要求工程造价人员在管理环节上，注意选择施工项目和单位均认可的关键点、关键时间，进而进行有效的工程造价计价，加强进度款支付的管理。只有在这些关键点、关键时间上彼此验证，才能对进度款进行科学管理，减少房地产工程项目中进度款的支付频率和次数，节约建设投资，加快施工进程。
二、房地产工程项目中材料采购的控制问题及控制
房地产工程项目中材料采购途径是多种多样的，供货商材料价格也各不相同。在采购时，我们可以选择长期合作的供应商或者专业分包的分包商，进行多方对比，确保质量的前提下，选择价格最实惠的一方，建立一个专门用于材料交易的分包商或者供应商库，形成战略伙伴，从而建立长期互利互惠关系，这不仅能够极大的节省材料采购的工作量，还能节约材料采购成本，减少在材料采购上的投资。房地产工程项目对材料的需求非常大，经常会面临材料选择、价格选择、供应商选择等问题，基于这些问题，我们可以建立一个高效的信息管理系统，其主要功能是用于招标采购管理工作，能够广泛收录材料市场价格信息，并且实时更新信息库中的数据，形成一个具有可靠技术指标和经济指标的数据库。这个数据库便于房地产商在材料采购时进行价格查询、价格对比、价格分析，达到节约采购成本的目的。
三、房地产工程项目中索赔管理的问题及控制
房地产工程项目中经常出现的一个问题就是索赔，索赔问题无法避免，只能控制其索赔范围和程度。工程造价工作中的一个基本任务是管理房地产工程项目的索赔问题，可以从以下几个方面进行索赔问题的控制：（1）将造价和索赔相联系，提升意识，减少房地产工程项目中索赔问题的出现次数和索赔金额。造价人员可以通过对房地产工程项目进行准确造价和有效管理，加强对索赔问题的重视，从而预防索赔问题的发生；（2）房地产工程项目的实施必须按规范进行，只有掌握项目实施信息和实施状态，就可以减少索赔出现的次数以及索赔价格，避免索赔方漫天要价的问题；（3）房地产工程项目索赔要按照合同条款进行，多注意索赔细节和相关工程建设法规，在技术和意识上进行强化，从而降低索赔风险和规避工程项目中存在的一些隐患。
四、房地产工程项目结算审核中的造价控制问题及控制
房地产工程项目中造价的重要功能是结算审核，对实施造价和成本进行最终控制。因此施工方和投资方可以将工程投资、监管和施工的效益最大化，最终形成工程建设项目的共赢局面。
首先，对造价资料进行审核。建立房地产工程项目完整性过程和环节方面的链条，对房地产工程项目的实施过程进行有效、整体的审核，重视项目实施中的结算数据、信息和资料，能够对房地产工程项目造价形成准确、完整的支撑。在审核设计图纸和施工合同时，要重点检验施工队伍的资质和工程设计过程中出现的变更情况，防止房地产工程项目施工中违规现象的发生。
其次，检查房地产工程项目的签证。房地产工程项目竣工后，要特别注意竣工图的审核，主要是房地产工程项目实际施工程量、设计工程量和签证三者必须一致，签证尤其重要，对房地产工程项目中可能出现的签证不合理问题和一些费用的重复计算要进行预防，避免竣工时造成扯皮现象。
最后，做好房地产工程项目中材料价格审核。房地产工程项目对材料的需求是非常巨大的，后期做好材料价格审核是非常有必要的。材料的价格在项目竣工过程中，在市场上可能出现多次波动，这也是材料价格审核的关键之处，这需要审核人员结合材料价格的市场调研，灵活掌握材料价格波动，制定出符合房地产工程项目实施实际的价格审查策略，防止价格出现变动而造成审核的困难以及因价格原因产生的造价超范围问题。
五、房地产工程项目实施阶段风险的有效控制
首先，组织措施到位。要全面落实风险控制责任，运用动态方法进行分析控制，建立风险控制体系，加强管理层员工的管理，降低在房地产工程项目实施阶段工程造价风险。其次，防范措施到位。在房地产工程项目实施阶段签订施工合同时，要仔细分析合同条款，避免合同漏洞，尤其是出现不平等条约；履行合同时，要加强书面资料信息的动态管理。最后，技术措施到位。房地产工程项目施工中安全问题是最重要的，施工人员必须严格按照设计标准和技术进行施工和实际操作，对危险性较大的部分，要对工程设计进行施工预案和专家论证。
结束语
通过上文的分析可知，在房地产工程项目实施阶段中进行工程造价的有效控制，需要我们在工程造价管理中运用一些有效的管理方法以及在施工中进行风险控制。此外，房地产工程项目中的造价人员要加强造价控制，依据法律法规，对房地产工程项目的投资以及施工单位的经济利益进行保护，加强双方合作，努力建设精品化房地产工程，实现投资方和施工方的双赢局面。
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