天津宝安房地产开发有限公司天津300380
摘要：近几年来，房地产市场的供求非常旺盛，但是任何事物都有两极性，有益也有弊，房地产的这种旺盛的现象导致各房地产企业之间的竞争趋于白热化，市场把房地产开发项目的重心放到了质量管理上，项目的质量已经作为房地产企业的生命线。许多开发商认为项目的实施阶段是最为重要的，恰恰忽视了项目的前期工作，这就会造成项目整体管理和成本控制的失调。
关键词：房地产；开发项目；工程质量；管理
引言
人们日常的工作、学习和生活等各个方面都离不开高质量的房屋建筑。而对于房地产开发项目来说，核心工作就是项目管理的质量控制。我们只有提前重视，才能保证房屋建筑的质量和企业的良性发展。将项目管理的质量控制简要来说，就是工程本身看成有机结合的整体，通过各种渠道收集信息，综合调控整项工程，运用科学先进的技术，进而达到工程项目的最终要求，满足人们的需求。
1房地产项目管理质量控制的必要性
通常情况下，房地产项目最关键的部分，即建筑工程的质量，最根本的决定方即为开发商。开发商能否保证房地产项目的质量从根本上决定了工程的种种方面。具体一点阐述，如果开发商有着出色的质量管理意识，那么就能保证在工程施工的每个阶段进行良好的质量控制。首先，在施工的设计阶段，能积极的参与到设计方案中，对设计方案提出建议并加以监督，其次在施工的准备阶段，能够控制建筑原材料的质量，确保没有粗制滥造、通工减料等现象，并且对相关的施工设备及设施进行有效的监督，不走形式主义，不仅要看重设备的质量，也要考虑到设备的实用性和方便性。再次，在施工的实施阶段中，要身体力行的参与到施工的现场中，时刻保证每个现场、每道工序都有专门的技术人员监督和指导。最后在工程施工完成后，要从每个细节出发，检验施工的质量，完美收尾整个施工项目。总而言之，开发商不能一味的追求更大的经济效益，从而节约原材料的成本：不能一味追求工程效率，从而过分压缩工期：不能无视项目的管理质量，从而将工程的质量工作全部交给施工方处理。所以说，房地产项目管理的质量控制是非常具有必要性的。
2房地产开发项目中存在的问题分析
（1）项目工作人员缺乏专业能力。房地产开发项目在时间紧迫的情况下，市场定位这一块的工作就只是为了应付形式，相关工作人员会把具体重心工作放到房型或者租售价格上面；另一方面房地产从业人员的素质都是有差异的，表现出来的状态参差不齐，这就会导致市场定位的工作提升不起来，一直处于水平较低的状态。在对特定对象进行调查和分析时也不能做出准确的判断，这种状态开发出来的房地产项目就会与市场定位产生差异。（2）规划、设计不合理。现代社会的房地产开发，优秀的设计方案是非常重要的。设计师们只有拿出切实有效的设计方案才能满足客户不断变化的需求和房地产日渐饱和的状态。现在房地产开发项目设计和规划的不合理是普遍存在的现象，具体表现在以下几个方面：户型过于单一、设计成本偏高、设计文件不固定等等，最终设计出来的项目难以获得市场的认可。（3）缺乏全面的质量管理。在房地产的施工管理过程中，施工单位没有足够的事前质量控制意识，往往都是等到事后才补救。比如涉及到两个单位工程有交叉的时候，互相之间没有很好的沟通，在工期比较紧迫的情况下直接影响工程的竣工。另外在房地产项目的质量管理过程中，缺乏对成品的保护意识，往往在工程验收之后就放松了管理，最终造成成本的增加。
3房地产开发项目管理的质量控制措施
3.1严格控制进场原料以及成品的质量
建筑的房地产开发项目在接受质量管理的过程中，材料的质量管理对于整个房地产开发项目有着非常重要的作用，其材料的质量直接影响着房地产开发项目的情况。针对建筑施工过程中所需要使用的砂石、混凝土等材料进行配比之后的质量管理，并且在现场进行取证，要求相关的单位能够在样本中选取到合适的材料，以此保证建筑房地产开发项目的质量。同时在施工的前期，施工单位也需要向质量管理的单位提供比较完整的材料，只有完成质量管理工作才能够允许建筑房地产开发项目的开展。
3.2创新管理制度
建筑工程项目的管理制度可以直接决定建筑工程项目的管理质量，想要提高建筑工程管理质量，就要目前的建筑工程项目管理制度进行创新，包括对建筑工程项目的承包单位的承包能力进行评估，已确保承包商有能力对建筑工程项目进行完善的质量管理。想要对当前的建筑工程项目管理制度进行创新，首先要对考核机制进行改革。目前，对建筑工程项目管理工作的考核机制较为粗糙，而想要达到应有的管理质量，就要对考核机制进行完善，特别是对考核指标，必须要进行详细化分，同时考核的项目也要更加全面，例如安全施工、施工进度以及成本控制等，这些项目指标都应纳入到考核机制之中。同时，为了彻底实再责任到人，还需要制定科学的评估考核量化指标体系。其次，在建筑工程项目管理制度中可以引入风险抵押机制。很多建筑施工企业对管理体系进行了改革，构建起了“自筹资金、自主经营、自负盈亏”的结构。这种新形的管和经营方式最大的特点就是抽出了数量较大风险抵押资金，在管理项目的过程中，根据实际情况实施责任到人的管理制，并对负责任进行相应的考核，根据考核结果进行赏罚，做到赏罚分明，将“责任、风险、权利、利益”等影响建筑工程项目管理的因素协调起来，进行科学的管理。
3.3各方主体共同参与监督质量管理工作
质量管理管理系统不仅仅能够向监督的机构提供最新的监管方式，也能够在房地产开发项目质量管理的工作中向责任方提供最为准确的质量管理报告，促使房地产开发项目建筑和施工的各方责任主体共同参与到全方位的监管机制之中。同时系统中增加了质量管理结果不合格的处理方式，在这样的情况下要求房地产开发项目监理人员对于所负责的工作进行不合格处理情况报告的填写，并且要求其履行自己的职责，对于不合格的产品进行整个，以此保证房地产开发项目的整体质量。
3.4施工阶段的质量管理
（1）建筑材料的质量管理。建筑材料的质量会从根本上决定整个工程项目的质量，所以说施工阶段中，建筑材料的质量管理是必不可少的。在材料的采购过程中，要从正规的厂家购买质量合格的原材料，细致检查，严禁出现有瑕疵、不符合标准的残次品，或者是与施工所需的规格不符合的材料。材料的运输过程中，不能放松警惕，以免在运输途中出现原材料的破损。对于已经存放于施工现场的材料，要定时采用抽样调查的方式，确保原材料的质量合格率。（2）开展技术交底工作。对于施工人员来说，技术的交底工作是至关重要的。技术人员要有序的开展技术交底工作，具体将项目的基本施工方法、新型材料的功效、引进的新技术的运用以及容易出现质量问题的环节细致入微的、全方位的传授给下面的工程施工人员。
结束语
房地产的项目管理需要理论上项目管理的相关知识和实际中的项目管理经验，这样才能是项目管理工作更科学、更合理、更有效。在当今时代，房地产开放行业的竞争颇为激烈，优胜劣汰，适者生存，只有抓住机会，做好项目管理的质量工作，才能不被时代和人民所淘汰，为国家的经济建设贡献力量。
参考文献：
[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011.
[2]白选辉.论房地产开发中的建筑工程项目管理[J].装饰装修天地，2016（3）：100－100．